Χρήστος Νικολάου: ανέφικτη η πρόταση κομμάτων για μείωση των ενοικίων δια νόμου
2020-04-05 17:55:37 | Monopolion Blogger
Είναι αλήθεια ότι η κοινωνία, σε ανθρώπινο επίπεδο, βρίσκεται ακόμα σοκαρισμένη από τις τελευταίες εξελίξεις του covid-19, καθώς έντονη είναι η ανησυχία, πρώτα από όλα για την υγεία των πολιτών. Άνθρωποι βλέπουν την εκ βάθρων αλλαγή της καθημερινότητάς τους και παράλληλα με αυτή, οφείλουν να διαχειριστούν και την ανησυχία τους για την προσωπική τους υγεία - τη δική τους και των οικείων τους. Από την άλλη πλευρά, η αγορά, δεν έχει την ‘πολυτέλεια’ του να παραμείνει σοκαρισμένη, καθώς οφείλει να έχει στραμμένο το βλέμμα και στην επόμενη ημέρα. Ειδικοί οικονομολόγοι κάνουν λόγο για ζημία 2%-5% του ΑΕΠ της κάθε χώρας ανά μήνα, ωστόσο χωρίς τη συνολική αποτίμηση αυτής, δεν μπορούμε, σε καμία περίπτωση, να εξάγουμε ασφαλή συμπεράσματα.
Παρ’ όλα αυτά, όπως αναφέρθηκε και προηγουμένως, ως άνθρωποι της αγοράς, οφείλουμε να κοιτάμε την επόμενη ημέρα και να προετοιμαζόμαστε για αυτή, ούτως ωστε –μεταξύ άλλων- να περιορίσουμε τις αρνητικές επιπτώσεις της οικονομίας. Επιστρατεύοντας, ο καθένας από την μεριά του, τη θέση του και τον κλάδο του, την εμπειρία του και σε συνδυασμό με τις πρώτες εικόνες που μας δίνονται, μπορούμε –με κάθε επιφύλαξη- να σχηματίσουμε κάποιες πρώτες εκτιμήσεις.
Συγκεκριμένα για τον κλάδο του real estate, τα πρώτα αποτελέσματα εξήχθησαν από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και ο πρώτος κλάδος που φαίνεται να πλήττεται είναι εκείνος των οικιστικών ακινήτων. Ιδιοκτήτες ακινήτων τύπου Airbnb, είδαν τις ακυρώσεις των καταλυμάτων τους να λαμβάνουν χώρα η μία πίσω από την άλλη και σίγουρα ιδιοκτήτες ακινήτων μακροχρόνιων μισθώσεων, αν μη τι άλλο, προβληματίζονται με το εάν θα συνεχίσει κανονικά η καταβολή των μισθωμάτων και ποιες θα είναι οι επιπτώσεις αναφορικά με το συγκεκριμένο τους εισόδημα και τέλος, ενοικιαστές, να προβληματίζονται με τη σειρά τους για το εάν θα είναι σε θέση να ανταπεξέλθουν στην συγκεκριμένη οικονομική απαίτηση.
Ένας σημαντικός παράγοντας για την πορεία των εξελίξεων είναι εκείνος του χρόνου. Εκτιμήσεις κάνουν λόγο για περίπου επιπλέον 2 μήνες, γεγονός, το οποίο συμβάλλει με θετικό πρόσημο στον περιορισμό της ζημίας. Ωστόσο οφείλω να τονίσω για ακόμα μια φορά, ότι πρέπει να είμαστε πολύ προσεκτικοί και φειδωλοί στις εκτιμήσεις μας, καθώς η συγκεκριμένη κατάσταση βρίσκεται ακόμα σε εξέλιξη.
Πηγή: http://kataskevesktirion.gr/pwc-%CE%BA%CF%8D%CF%80%CF%81%CE%BF%CF%85-%CE%B1%CF%85%CE%BE%CE%AC%CE%BD%CE%BF%CE%BD%CF%84%CE%B1%CE%B9-%CE%BF%CE%B9-%CF%80%CF%89%CE%BB%CE%AE%CF%83%CE%B5%CE%B9%CF%82-%CE%B1%CE%BA%CE%B9%CE%BD%CE%AE/
Επιστρέφοντας στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι οποίες μας έφεραν και τις πρώτες εικόνες, εάν συνεχίσει η πτωτική τους τάση, τότε θα μπορούσε κανείς να αναμένει στροφή προς της μακροχρόνιες, γεγονός, το οποίο θα αύξανε την προσφορά και θα οδηγούσε τις τιμές ενοικίων προς χαμηλότερα επίπεδα. Η αλήθεια είναι ότι οι ενοικιάσεις τύπου Airbnb, είναι μία τάση της εποχής και οι σημερινές συνθήκες ένα πραγματικό και δύσκολο τεστ της αγοράς για αυτές, από το οποίο αναμένουμε να δούμε τα αποτελέσματα.
Όλοι κάνουμε λόγο για τα μέτρα και τις αποφάσεις που πρέπει να ληφθούν σε τοπικό ή κρατικό επίπεδο για τη μείωση των εισοδημάτων. Αυτή η μείωση από τη μία μεριά προβληματίζει τους ενοικιαστές και από την άλλη πλευρά τους ιδιοκτήτες. Η Κυβέρνηση μερίμνησε την αναστολή των διαδικασιών εκδίωξης για όσους ενοικιαστές δεν καταβάλλουν το απαιτούμενο μίσθωμα από 1 Μαρτίου έως 31 Μαΐου, ωστόσο αναμένονται οι εξελίξεις για το τι θα συμβεί όταν οι επιχειρήσεις επανέλθουν σε φυσιολογική λειτουργία μετά την άρση των μέτρων περί πρόληψης κατά της διασποράς της λοίμωξης του covid-19.
Στον χώρο μας, οι συγκεκριμένες επιπτώσεις, σε άμεσο και πρώτο επίπεδο (χωρίς να συνυπολογίσουμε τους επενδυτές, επιχειρηματίες, developers κ.α.) επηρεάζουν δύο κατηγορίες: τους ιδιοκτήτες και τους ενοικιαστές. Θεωρώ, ότι εύλογα όλοι συμφωνούμε στο γεγονός, ότι δεν θα ήταν σωστό, δημοκρατικό και στο πλαίσιο της ισονομίας, να απορροφήσει τη ζημία αυτή είτε η μία πλευρά είτε η άλλη. Θα πρέπει να ορίσουμε τα δεδομένα, υπό ένα πιο σφαιρικό πρίσμα και να μην θεωρούμε την επιβεβλημένη μείωση ενοικίων μονόδρομο ή έστω να μην την θεωρούμε, χωρίς να υπολογίσουμε τη συνολική κατάσταση και τις επιρροές που θα φέρει αυτή η πτώση.
Ας δούμε όμως πως έχουν τα πράγματα στην πραγματικότητα:
Αρχικά, έστω ότι γίνεται λόγος για μείωση ενοικίου, αυτό θα ήταν η δεύτερη φορά που θα συνέβαινε σε σύντομο χρονικό διάστημα, καθώς δεν πάνε πολλά χρόνια από την οικονομική κρίση του 2013. Μια ακόμα μείωση από πλευρά ιδιοκτητών, δεν θα ήταν ό,τι πιο δίκαιο. Ας μην ξεχνάμε, ότι και εκείνοι με τη σειρά τους έχουν οικονομικές υποχρεώσεις τις οποίες και οφείλουν να καλύψουν, όπως ένα δάνειο για την αγορά ή την κατασκευή του ακινήτου όπου και παραχωρούν προς ενοικίαση.
Μία ανεξέλεγκτη ή και σημαντική μείωση των ενοικίων, δεν αφορά μόνο τις οικονομικές επιπτώσεις που θα επέλθουν για τους ιδιοκτήτες, αλλά ένα ευρύτερο και σημαντικό οικονομικό φάσμα. Η μείωση των ενοικίων επηρεάζει τις αξίες των ακινήτων με ένα σωρό άλλα αρνητικά επακόλουθα που πρέπει να συνυπολογιστούν. Δεν θα πρέπει, λοιπόν, να προσπερνάμε συνθήκες όπως: εκτιμήσεις ακινήτων, την επαναξιολόγηση φερεγγυότητας δανειζομένων, αλλά και την φερεγγυότητα του ίδιου του τραπεζιτικού συστήματος όσον αφορά επαρκής εξασφαλίσεις από δανειζόμενους.
Έχει ήδη αναφερθεί αρκετές φορές ότι δεν μπορούμε να διεξάγουμε ασφαλή συμπεράσματα, καθώς βρισκόμαστε σε μία κατάσταση η οποία συνεχίζει να εξελίσσεται, αλλά επίσης θεωρώ σημαντικό το να το υπογραμμίσουμε ακόμα μία φορά. Εάν στην κατάσταση αυτή, επαληθευτεί το διάστημα τον επιπλέον 2 μηνών, τότε μια συνεννόηση μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, ανάλογα με τις δυνατότητες και των δύο για σύντομο και περιορισμένο χρονικό διάστημα, θα ήταν όχι μόνο η μέση λύση, αλλά και η άμεση.
Πηγή: https://www.jonesday.com/en/insights/2020/03/coronavirus-and-the-real-estate-industry
Η ελεύθερη αγορά, μπορεί να διαδραματίσει ( στο πλαίσιο του fair play και της επιτακτικής ανάγκης) τον ρόλο του ρυθμιστή, ώστε ιδιοκτήτης και ενοικιαστής να καταλήξουν σε μία «win win» συμφωνία.
Ήδη υπάρχει μεγάλη αδικία εις βάρος των ιδιοκτητών ακινήτων με βάση την αναχρονιστική νομοθεσία ενοικιοστασιακών ακινήτων που είναι και η μεγάλη πλειοψηφία αυτών. Θεωρώ, λοιπόν, άδικο να επιβαρυνθούν με μία επιπλέον, μονομερής ρύθμιση, η οποία θα αφορά την επιβεβλημένη μείωση ενοικίων. Σε κάθε περίπτωση, σε συνθήκες ελεύθερης αγοράς κάθε πλευρά, βρίσκεται σε θέση να κάνει τις δικές της διευθετήσεις, ανάλογα και με την ιδιαιτερότητα της κάθε περίπτωσης. Η νομοθετική ρύθμιση του θέματος εφόσον είναι αντισυνταγματική μάλλον περισσότερο σύγχυση δημιουργεί σε ιδιοκτήτες, ενοικιαστές και επενδυτές ακινήτων.
Ολοκληρώνοντας, θα ήθελα να κλείσουμε με ένα αισιόδοξο μήνυμα, η κρίση αυτή να είναι προσωρινή και σύντομα η αγορά να επανέλθει στην ομαλότητα. Η επόμενη μέρα να μας βρει όλους, πρώτα από όλα υγιείς και τις οποιεσδήποτε διευθετήσεις αχρείαστες.
Χρίστος Νικολάου,
Σύμβουλος Ακινήτων και ιδιοκτήτης franchise RE/MAX Κύπρου
Σημαντική Σημείωση: Το ανώτερο κείμενο δημιουργήθηκε για ενημερωτικούς σκοπούς. Δεν επιτρέπεται η αναδημοσίευση, η μετάδοση, η μεταβίβαση, η αναπαραγωγή, η αναμετάδοση, η διανομή, η παρουσίαση, η μεταπώληση ή οποιαδήποτε άλλη χρήση ή αναφορά, ακόμα και αν αναφέρεται ως πηγή ο δημιουργός ή το ίδιο το κείμενο ή το ίδιο το blog.
