Previous Next Main

Ελλάδα: αποκλειστική συνέντευξη του μεσίτη Θεόδωρου Καζάκου στο Realtor

2020-02-19 15:03:47 | Monopolion Blogger

Με το ξεκίνημα της σειράς των συνεντεύξεων από επαγγελματίες μεσίτες και σύμβουλους ακίνητης περιουσίας, είχαμε την τιμή, να μας παραχωρήσει την ακόλουθη συνέντευξη, ο ιδρυτής και διευθυντής της Kazakos real estate, Θεόδωρος Καζάκος. Ύστερα από επιτυχημένα επαγγελματικά βήματα με υψηλών απαιτήσεων επενδυτές και πολλές επαγγελματικές επιτυχίες, μας μετέφερε την δική του εικόνα για έναν χώρο, ο οποίος όπως φαίνεται, θα μονοπωλήσει για αρκετό καιρό ακόμα.  

Πόσα χρόνια δραστηριοποιείστε στον χώρο;

Ξεκίνησα τέλη του 2015 με αρχές του 2016 και μολονότι η αρχή μου συνέπεσε με μια δύσκολη οικονομική περίοδο για την Ελλάδα, αυτό δεν στάθηκε εμπόδιο στα σχέδια μου.

Σε ποια περιοχή δραστηριοποιείστε μεσιτικά; 

Τόσο το γραφείο μου όσο και εγώ, δραστηριοποιούμαστε σε Αθήνα και Κυκλάδες. Όσο αφορά τα νησιά, ο κύριος όγκος εργασίας σε αυτά είναι από την άνοιξη και μετά και αφορά, σχεδόν, ξένους αγοραστές.

Ποια είναι τα έντονα στοιχεία που χαρακτηρίζουν την αγορά στην οποία δραστηριοποιείστε;

Ορμώμενος από την προηγούμενη ερώτηση, έχω να παρατηρήσω ότι κυριαρχούν οι αλλοδαποί επενδυτές, με ποσοστό παραπάνω από 70%. Σε συνέχεια αυτής της παρατήρησης, οι ξένοι αγοραστές έχουν και ανάλογες απαιτήσεις. Για παράδειγμα, οι Βόρειοι Ευρωπαίοι, έχουν υψηλές απαιτήσεις σε υπηρεσίες. Δεν είναι δύσκολοι ως επενδυτές, αλλά η παροχή υπηρεσιών είναι πολύ σημαντικό κομμάτι για αυτούς. Σε αντίθεση με τους Κινέζους, οι οποίοι θέλουν να διαχειρίζονται μόνοι τους ακίνητα, οι Βόρειοι Ευρωπαίοι, θέλουν κάποιον να τους παρέχει την υπηρεσία διαχείρισης (π.χ. καθαριότητα ) όσο εκείνοι απουσιάζουν. Το γραφείο μου, θέλησε αντί να μεταφέρει αυτόν τον ρόλο σε κάποια άλλη εταιρεία να τον αναλάβει με σκοπό να εξελίξουμε τις παροχές μας ένα βήμα περεταίρω. Επιπλέον, υπάρχει όρος στο συμβόλαιό τους, με τον οποίο ορίζεται, ότι αν θελήσουν στο μέλλον να το πωλήσουν, η διαδικασία αυτή να γίνει από εμάς και έτσι καταφέρνουμε να δημιουργήσουμε περιουσιακά στοιχεία, χωρίς όμως να έχουμε τα ανάλογα βάρη που τα συνοδεύουν.

Ποια είναι τα ακίνητα στα οποία δραστηριοποιείστε (εμπορικά, οικιστικά, γη);

Κατ’ αρχήν, δραστηριοποιούμαστε σε όλα τα ακίνητα, ωστόσο, υπάρχουν συνεργάτες, οι οποίοι εξειδικεύονται στο εμπορικό, στο κτιριακό ή στη γη.

Ποιο είναι το ποσοστό αγοράς που έχετε στην περιοχή σας;

Μια γενική αρχή που αφορά αυτήν την ερώτηση, είναι ότι όποιος δουλεύει σωστά έχει και αυξανόμενο ποσοστό επιτυχίας.

Ποια είναι τα ποσοστά που παίρνετε ως κτηματομεσίτης;

Είναι το σύνηθες, το οποίο αφορά το 2%

Ποια είναι τα χαρακτηριστικά που καθιστούν καλό έναν σύμβουλο ακινήτων;

Ένας καλό σύμβουλος ακινήτων θα πρέπει να έχει ταλέντο πωλητή. Με την έννοια αυτή, εννοώ να έχει την ικανότητα να αναγνωρίζει έναν άνθρωπο και τις ανάγκες του. Να καταλαβαίνει τι ζητάει ο άνθρωπος που έχει απέναντί του, αλλά και ποιες προοπτικές έχει το ακίνητο για το οποίο γίνεται ο λόγος. Με λίγα λόγια, να σκεφτεί για αυτόν πριν από αυτόν.

Για ποιον λόγο θα μπορούσε κάποιος να σας επιλέξει; Ποια είναι τα χαρακτηρίστηκα που σας κάνουν να ξεχωρίζεται από την αγορά;   

Οι λόγοι, λίγο-πολύ, φαίνονται και από τις προηγούμενες απαντήσεις, αλλά θα ήθελα, επιπλέον, να σταθώ και να υπογραμμίσω ως λόγο,  τις υπηρεσίες που παρέχουμε. Με αρχή ότι ο πελάτης πληρώνει την υπηρεσία, έχω επενδύσει στην άμεση εξυπηρέτηση. Ενδεικτικά, τα συμβόλαια ολοκληρώνονται με γρήγορους ρυθμούς μέσα σε 7 ημέρες.

Η συνεργασία σας με κάποιον υποψήφιο πελάτη είναι θέμα τύχης ή εσείς επιλέγετε σε ποιες συνεργασίες θα επενδύσετε;

Επιλέγω εγώ.

Υπάρχει κάποιος τρόπος να καταλάβετε ότι ο πελάτης είναι έγκυρος και θα αγοράσει το ακίνητο;

Μπορώ να κάνω μία εκτίμηση στο 90%. Το εάν ένας πελάτης είναι έγκυρος ή όχι, δεν έχει να κάνει μόνο με μερικά μεμονωμένα σημάδια ή στοιχεία, αλλά είναι ένα σύνολο πραγμάτων, το οποίο κανείς το αντιλαμβάνεται έπειτα από την τριβή μαζί τους και την εμπειρία.

Τι είδους marketing χρησιμοποιείτε προκειμένου να προωθήσετε τη δουλειά σας; Υπάρχει online εμφάνιση; Χρησιμοποιείτε τις νέες τεχνολογίες;

Το καλύτερο marketing για εμάς, αν και μπορεί να ακούγεται τετριμμένο, είναι οι ίδιοι οι πελάτες μας. Ασχολήθηκα πολύ με εμπορικούς πελάτες, επένδυσα σε εκείνους και στις υπηρεσίες που τους προσέφερα και ο ένας έφερε τον άλλο. Φυσικά δεν θα μπορούσα να παραλείψω και το διαδίκτυο, αλλά κυρίως ως επικουρικό.

Πώς βλέπετε την αγορά ακινήτων σήμερα, και ποιες εκτιμήσεις θα μπορούσατε να κάνετε για το 2020;

Αρχικά, με την είσοδο των Κινέζων στην ελληνική αγορά, το 2018, βρίσκει τις τιμές ακίνητων ανεβασμένες έως και 70%, παρασύροντας και το πρώτο εξάμηνο του 2019. Αυτή η υπεραξία ωστόσο, λειτούργησε μόνο κατά το πρώτο εξάμηνο και ερχόμαστε στο τελευταίο δίμηνο του 2019, με τις τιμές να έχουν καθοδική φορά. Επιπλέον, η αναστολή του ΦΠΑ, εισάγει ενεργά στην αγορά τα νεόδμητα, τα οποία αναμένονται να την διαμορφώσουν. Αυτό, παράλληλα, αποτελεί και ένα γεγονός, το οποίο ακόμα δεν έχουν διαπιστώσει οι ιδιοκτήτες των παλαιοτέρων, οι οποίοι κατά κύριο λόγο, υπερεκτιμούν την αξία των ακινήτων τους.

Εκτιμώ, ότι το 2020, οι τιμές θα πέσουν σε λογικά επίπεδα και ότι η αγορά θα σταθεροποιηθεί σε αυτές. Σε καμία περίπτωση δεν θεωρώ ότι είναι «φούσκα» και αυτό επειδή στην αγορά πρωταγωνιστούν αλλοδαποί αγοραστές με μετρητά, εν αντιθέσει με την περίοδο 2001- 2009, όπου πρωταγωνιστούσαν οι Έλληνες με τραπεζικά δάνεια. Θεωρώ ότι διανύουμε ένα μεταβατικό στάδιο προς σταθεροποίηση, με ανοδική τάση και τιμές πάντα ανάλογες με την προσφορά και τη ζήτηση, όπως συμβαίνει και σε κάθε περίπτωση. 

"Σε καμία περίπτωση δεν θεωρώ ότι είναι «φούσκα» και αυτό επειδή στην αγορά πρωταγωνιστούν αλλοδαποί αγοραστές με μετρητά, εν αντιθέσει με την περίοδο 2001- 2009, όπου πρωταγωνιστούσαν οι Έλληνες με τραπεζικά δάνεια."

Ποιοι είναι οι λόγοι που έχουν συμβάλει τόσο στην ανάπτυξη της αγοράς όσο και στην εκτόξευση των τιμών;

Όσα αναφέρθηκαν παραπάνω, αποτελούν κύριους παράγοντες τόσο για την ανάπτυξη της αγοράς όσο και για την εκτόξευση των τιμών.

Ποια είναι τα λάθη των περισσοτέρων ιδιοκτητών ακινήτων;

Είναι αλήθεια ότι ο Έλληνας δένεται συναισθηματικά με το ακίνητό του σε μεγάλο βαθμό και αυτό έχει ως αποτέλεσμα να το θεωρεί παλάτι. Η αγορά όμως έχει άλλες εκτιμήσεις και τιμές, γεγονός που μας ορίζει ότι πρέπει να πηγαίνουμε με την πραγματική αξία και όχι με αυτή που εμείς –ο ιδιοκτήτης συγκεκριμένα- εκτιμά, επειδή διαφορετικά δεν θα υπάρχει ανταπόκριση.

Ποια είναι τα σημεία αυτά, που θεωρείτε ότι λειτουργούν ως τροχοπέδη στην περεταίρω ανάπτυξη του κλάδου;

Θεωρώ ότι το «κλειδί» είναι ο ίδιος ο μεσίτης. Σε κάθε κλάδο, τον κλάδο τον χαλάνε ή τον φτιάχνουν οι ίδιοι οι επαγγελματίες. Αν κάποιος λειτουργεί ως ανεκπαίδευτος ή ως «αρπακτικό», τότε προφανώς και χαλάει τη δουλειά. Ο κλάδος τον ακινήτων, είναι ένας σοβαρός κλάδος, με σοβαρούς πελάτες και κακές πρακτικές τον χαλάνε.

Ποια είναι η άποψή σας για τα καταλύματα βραχείας μίσθωσης (τύπου Airbnb); Και ποιοι οι πιθανοί κίνδυνοι που ελλοχεύουν ή, αντίστοιχα, τα οφέλη που θα απορρέουν από αυτές;

Όπως σχεδόν σε κάθε περίπτωση, έτσι και εδώ υπάρχουν και καλά και κακά. Τα θετικά είναι ότι το Airbnb, έχει βοηθήσει κλάδους που ήταν νεκροί να αποκτήσουν ξανά ζωή, όπως αυτός των ανακαινίσεων. Επιπλέον, έθεσε σε ανοδική τροχιά τις τοπικές αγορές και ανακαίνισε ετοιμόρροπα κτίρια. Περιοχές υποβαθμισμένες όπως Κολωνός, Μεταξουργείο και Κυψέλη, άλλαξαν πρόσωπο και βρίσκονται υπό αναβάθμιση.   

Η άλλη όψη του νομίσματος, είναι η ανεξέλεγκτη πορεία του, η οποία δημιούργησε προβλήματα σε ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι ήταν αντίθετοι με τη χρήση διαμερισμάτων της πολυκατοικίας τους για τέτοιους σκοπούς, καθώς σε πολλές περιπτώσεις, οι εφήμεροι αυτοί ένοικοι δεν τηρούσαν τους κανονισμούς. Ένα αρνητικό σημείο για να σταθεί κανείς, είναι, η αδυναμία κάλυψης  αναγκών που αφορούν τις μακροχρόνιες  μισθώσεις του εγχώριου πληθυσμού.

Εκτιμώ ότι το φαινόμενο αυτό θα συνεχίσει να υπάρχει καθώς. Χωρίς να μένει παράλληλα άπραγη, προσπαθεί να ορίσει πρόσθετους περιορισμούς, καθώς έχουν βγει και τρεις πρώτες αποφάσεις, όπως η προϋπόθεση υπογραφής  έγκρισης από τους άλλους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων της ίδιας πολυκατοικίας, προκειμένου ένα διαμέρισμα να λειτουργήσει υπό το καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Σε γενικό πλαίσιο, η υπόθεση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, συμφέρει το Κράτος λόγω της είσπραξης φόρων και επιπλέον, η Ελλάδα είναι η 2η χώρα σε Airbnb στην Ελλάδα.

Μπορεί η ελληνική αγορά να ανταποκριθεί στις απαιτήσεις ξένων επενδυτών (αναφορικά με την άδεια παραμονής Golden Visa, το φορολογικό καθεστώς «μη διαμένοντος κατοίκου») εξ’ αιτίας της έλλειψης αποθεματικών κτηρίων, χωρίς να λειτουργήσει εις βάρος του εγχώριου πληθυσμού;

Δεν θεωρώ ότι αυτά που αναφέρετε λειτουργούν εις βάρος του εγχώριου πληθυσμού. Υπάρχουν πολλά εγκαταλελειμμένα σπίτια, τα οποία με τις κατάλληλες ενέργειες μπορούν να αλλάξουν τη μορφή του κτιρίου και της γειτονιάς γενικότερα. Δεν υπάρχει ιδιαίτερη κτιριακή έλλειψη, αλλά έλλειψη διαμερισμάτων.

Πέρα από τα αναμενόμενα οφέλη που θα έχουν οι περιοχές γύρω από το Ελληνικό, αναφορικά με την επένδυση της Lamda Development  και οι περιοχές γύρω από το λιμάνι του Πειραιά αναφορικά με την επένδυση της Cosco, πώς θεωρείται ότι αυτά τα οφέλη θα μπορούν να διοχετευτούν και σε ευρύτερο επίπεδο;  

Το Ελληνικό είναι ένα project, όπου όλοι ελπίζουν να υλοποιηθεί. Το αποτέλεσμα θα επιφέρει θέσεις εργασίας, θα υπάρξει η ανάπλαση των περιοχών, η οποία με τη σειρά της θα δώσει ακόμα μεγαλύτερη ώθηση στην βαριά μας βιομηχανία, η οποία δεν είναι άλλη από τον τουρισμό. Το ίδιο συμβαίνει και με τον Πειραιά. Ο Πειραιάς αποτελεί ένα από τα μεγαλύτερα λιμάνια της Ευρώπης, με μεγάλο όγκο εμπορίου και τεχνολογικά εξελιγμένο. Κατά τη διάρκεια μια επαγγελματικής συνάντησης, έτυχε να μπω στο λιμάνι και ανακάλυψα ότι πρόκειται για μια πολύ σοβαρή επένδυση με ασφάλεια για τους εργαζομένους.

Εκτιμώ ότι η συγκεκριμένη επένδυση θα φέρει αυξημένη εμπορική κίνηση, από την οποία θα επωφελούνται οι κάτοικοι του Πειραιά, και αν μπορώ να κάνω μια πρόγνωση για το μέλλον, αυτή θα είναι η ανάπτυξη του τομέα και των επαγγελματικών – εμπορικών κτιρίων και δεν το περιορίζω μόνο στην περιοχή του Πειραιά, αλλά γενικότερα. Φαίνεται ότι στην επιχειρηματικότητα αποπνέει «φρέσκος αέρας». Καινοτόμες νεοφυείς εταιρείες εμφανίζονται και κυρίως πρόκειται για ιδέες, οι οποίες προέρχονται από την γενιά που έφυγε στο εξωτερικό, ξαναγύρισε και μαζί της έφερες καινούρια πράγματα.

Ποιο είναι το σημείο της αγοράς ακινήτων στο οποίο θα στεκόσασταν εσείς πέρα των παραπάνω;

Για εμένα, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το ξενοδοχειακό κομμάτι, καθώς πρόκειται για έναν συνδυασμό επαγγελματικού κτηρίου και επιχείρησης. Ομολογουμένως, πρόκειται για έναν δύσκολο συνδυασμό, ο οποίος όμως φέρει ωραία αποτελέσματα –χωρίς να εστιάζω στο οικονομικό κομμάτι- και ενδιαφέρουσες προκλήσεις.


Σημαντική Σημείωση: Το ανώτερο κείμενο δημιουργήθηκε για ενημερωτικούς σκοπούς. Δεν επιτρέπεται  η αναδημοσίευση, η μετάδοση, η μεταβίβαση, η αναπαραγωγή, η αναμετάδοση, η διανομή, η παρουσίαση, η μεταπώληση ή οποιαδήποτε άλλη χρήση ή αναφορά, ακόμα και αν αναφέρεται ως πηγή ο δημιουργός ή το ίδιο το κείμενο ή το ίδιο το blog.

REALTOR REAL ESTATE BLOGS

The Blog Post is an entry (article) that you write on a blog.