Previous Next Main

Μίσθωση κατοικίας και τρόποι αντιμετώπισης μη πληρωμής ενοικίων σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία.

2020-01-11 01:28:39 | Monopolion Blogger


Για κάποιους  η εκμίσθωση της ακίνητης περιουσίας τους, είτε πρόκειται για χωράφι, είτε για επαγγελματικό χώρο, είτε για κατοικία, είναι ένα μοναδικό ή επιπλέον εισόδημα και σίγουρο κύριο μέλημά τους είναι η εξασφάλιση του ενοικίου. Σε συνδυασμό με τη δύσκολη οικονομική περίοδο της Ελλάδας, η είσπραξη των ενοικίων,  πολλές φορές, είναι επισφαλής και όχι, πάντα, λόγω οικονομικής αδυναμίας του υπόχρεου, αλλά λόγω συστηματικής δυστροπίας. 

Είναι συχνό φαινόμενο ενοικιαστές και ιδιοκτήτες να συγκρούονται για την καταβολή των ενοικίων και ο καθένας από τη μεριά του να έχει δίκιο.  Αντικειμενικές δυσκολίες να αποτρέπουν τον ενοικιαστή από την καταβολή του μισθώματος και παράλληλα ιδιοκτήτες να το απαιτούν για την εκπλήρωση των δικών τους. Τι συμβαίνει όμως όταν δεν πρόκειται για έναν ενοικιαστή ο οποίος δικαίως αδυνατεί να καταβάλει τα ενοίκια, αλλά για κάποιον ο οποίος κατά σύστημα δυστροπεί στην εκπλήρωση των υποχρεώσεών του;

Ο νομοθέτης προκειμένου να προστατέψει τους ιδιοκτήτες από ενοικιαστές με κακόβουλες προθέσεις, έχει θεσπίσει μια σειρά τριών (3) τρόπων, οι οποίοι παρουσιάζονται, ενδεικτικά και μόνο, παρακάτω. Σημειώνεται δε, ότι πρόκειται για μια συνολική θεώρηση, χωρίς τις υπό μέρους περιπτώσεις που μπορεί να ισχύουν στην κάθε περίπτωση ξεχωριστά.


Πηγή:https://www.google.com/search?q=for+rent+pics&tbm=isch&ved=2ahUKEwjF7dC7ruXnAhVOwIUKHSH_AKIQ2-cCegQIABAA&oq=for+rent+pics&gs_l=img.3..0i19.59764.60989..61367...0.0..0.163.659.0j5......0....1..gws-wiz-img.......0i30i19j0i8i30i19.dWe-3u8Fy98&ei=wDlRXsWNCc6AlwSh_oOQCg&bih=576&biw=1366#imgrc=pokbHDjhZmriHM 

  1. Καταγγελία της μίσθωσης σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα (ΑΚ 597)

Κατ’ αρχάς, ο εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) μπορεί να προβεί στην καταγγελία της μίσθωσης, αν ο μισθωτής (ενοικιαστής) καθυστερεί την καταβολή του ενοικίου, μερικά ή ολικά. Η καταγγελία αυτή μπορεί να γίνει είτε με εξώδικη δήλωση, είτε με αγωγή για απόδοση ενοικίου και με ταυτόχρονο αίτημα την καταβολή των ήδη οφειλομένων. Η καταγγελία θα πρέπει να γίνει στα χρονικά όρια που ορίζει ο ΑΚ 597 (ένα (1) μήνα πριν για περιπτώσεις μίσθωσης με διάρκεια ενός (1) έτους και πάνω ή δέκα (10) μέρες πριν για άλλες περιπτώσεις).

Τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά την έλευση της παραπάνω χρονικής διάρκειας και μέχρι τότε η μίσθωση θεωρείται ενεργή. Αυτό σημαίνει ότι η σύμβαση συνεχίζει να υποχρεώνει τον μισθωτή σε  καταβολή ενοικίων, αλλά όχι σε καταβολή αποζημίωσης χρήσης, αφού πριν από την πάροδο του ενός (1) μηνός (ή δέκα ημερών) η σύμβαση μισθώματος ισχύει. 

Επίσης, σύμφωνα με τον ΑΚ 597, ο εκμισθωτής μπορεί να αξιώσει αποζημίωση, εξ’ αιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης. Ωστόσο, η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο μισθωτής καταβάλει το καθυστερούμενο μίσθωμα, πριν την πάροδο της παραπάνω χρονικής περιόδου μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας, εκτός και αν ο εκμισθωτής στην αγωγή αυτή έχει θέσει ως επικουρικό αίτημα την αποβολή του μισθωτή, λόγω επανειλημμένης δυστροπίας. 


  1. Αγωγή για δυστροπία σύμφωνα με τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ)

Σύμφωνα με αυτό το άρθρο, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να ζητήσει από τον μισθωτή να του καταβληθεί το μίσθιο, αν ο τελευταίος το καθυστερεί λόγω δυστροπίας  και αν δεν την κατήγγειλε κατά το άρθρο 597 του Α.Κ. , σημειώνεται δε, ότι στην περίπτωση αυτή η άσκηση αγωγής δεν ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης.  

Δύστροπος είναι ο μισθωτής, ο οποίος καθίσταται υπερήμερος προς την καταβολή του ενοικίου ή την καθυστερεί χωρίς εύλογη αιτία. Ωστόσο, σύμφωνα με το 342 ΑΚ, ο οφειλέτης δεν γίνεται υπερήμερος αν η καθυστέρηση αυτή οφείλεται σε γεγονότα που δεν έχει ευθύνη.

Πρόκειται για μια χρονοβόρα διαδικασία καθώς λαμβάνουν χώρα, δίκη, ακροάσεις κλπ., ενώ αν ο μισθωτής καταβάλει το σύνολο των καθυστερημένων μισθωμάτων και τα δικαστικά έξοδα, μέχρι το τέλος της ακροαματικής διαδικασίας τότε η δίκη καταργείται. Εξαίρεση αποτελεί μόνο το γεγονός, αν πρόκειται για επανειλημμένη δυστροπία, εφόσον ο εκμισθωτής δύναται να το αποδείξει. 


  1. Έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου (έξωση) (άρθρο 662Α επ. ΚΠολΔ) 

Σε αυτή την περίπτωση, η έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου, ναι μεν γίνεται δικαστικά, αλλά δεν απαιτεί ακροαματική διαδικασία, γεγονός που την καθιστά λιγότερο χρονοβόρα και πιο οικονομική. Ωστόσο, απαραίτητες προϋποθέσεις είναι:  i. η έγγραφη απόδειξη της έναρξης της μίσθωσης, ii. η δυστροπία του μισθωτή και iii. η επίδοση έγγραφης όχλησης με δικαστικό επιμελητή, τουλάχιστον  15 μέρες πριν την κατάθεσή της. 

Στην προκειμένη περίπτωση, ο μισθωτής λαμβάνει γνώση της έξωσης αφότου έχει εκδοθεί η εν λόγω διαταγή. Αν ο μισθωτής, πριν παρέλθει το χρονικό περιθώριο των 15 ημερών που αναφέρονται στο εξώδικο, καταβάλει τα απαιτούμενα τότε η διαδικασία σταματά. Για να προβεί σε αυτή τη διαδικασία ο μισθωτής, αναφέρθηκε, ότι  προϋπόθεση είναι ο τελευταίος να είναι δύστροπος, στην περίπτωση, λοιπόν, που χρωστάει ενοίκια περασμένων μηνών, ο εκμισθωτής μπορεί να τα διεκδικήσει αν και μόνο αν, σωρευτεί στην αίτηση και το αίτημα καταβολής οφειλομένων μισθωμάτων.  Σε κάθε περίπτωση ο εκμισθωτής και αντίστοιχα ο δικηγόρος του πρέπει να είναι πολύ τυπικοί και συγκεκριμένοι με τις απαιτήσεις τους προκειμένου να έχουν την απόφαση που θα τους καλύπτει.  Για παράδειγμα: 

Ο Ε. (εκμισθωτής) επειδή ο Μ. (μισθωτής) αργεί να του αποδώσει το ενοίκιο και του οφείλει, ήδη, ενοίκια πέντε μηνών, θέλει να του κάνει έξωση και επιλέγει την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου, προκειμένου να πετύχει το πιο άμεσο αποτέλεσμα. Η διαταγή εκδίδεται και ο Μ., μέσα στο χρονικό διάστημα που ορίζει ο νόμος οφείλει να αφήσει το μίσθιο. Ο Ε. όμως, ενώ περίμενε το δικαστήριο να απαιτήσει την απόδοση των ενοικίων που οφείλει ο Μ., δεν τα απαιτεί. Αυτό μπορεί να συμβαίνει επειδή στην  αίτηση του δεν είχε σωρευτεί αίτημα επιδίκασης του ποσού των οφειλομένων ενοικίων. 



Βάσει των παραπάνω, είναι ξεκάθαρο ότι οι ιδιοκτήτες έχουν με το μέρος τους τον νομοθέτη και ακολουθώντας τις επιταγές του, η περιουσία τους εξασφαλίζεται. Ωστόσο, με το μέρος τους, έχουν και οι ενοικιαστές τον νομοθέτη, πράγμα που σημαίνει ότι αν ο εκμισθωτής/ ιδιοκτήτης δράσει εκείνος με δόλο ή καταχρηστικά, τα αιτήματά του απορρίπτονται. Παράδειγμα: ο Μ. (μισθωτής), μόλις έλαβε εξώδικο που απαιτεί την καταβολή του ενοικίου εντός 15 ημερών (περίπτωση 3) και προτίθεται να καταβάλει τα απαιτούμενα. Ωστόσο, στόχος του Ε. (εκμισθωτή) δεν ήταν η απομάκρυνση του Μ. επειδή άργησε να του καταβάλει το μίσθωμα του παρόντος μηνός, αλλά επειδή ήθελε το κτίσμα για ιδιοκατοίκηση. Σε αυτή την περίπτωση το δικαστήριο προφανώς και δεν θα δεχθεί τις αξιώσεις του Ε. καθώς θα στερούνται αποδείξεων και επιπλέον, ο Μ. που δεν δρα με δόλο καταβάλει την απαιτούμενη οικονομική υποχρέωση, σταματώντας με αυτό τον τρόπο την όποια διαδικασία. 

Γενικότερα, η σύμβαση μίσθωσης ενοικίου, όσο οικεία και να μας είναι, είναι μια διαδικασία που απαιτεί ιδιαίτερη και μεγάλη προσοχή κατά τη στιγμή της σύναψης αναφορικά με τους όρους της. Τα προβλήματα δεν σταματούν μόνο στους παραπάνω λόγους, αλλά αφορούν π.χ. και τις φθορές που μπορεί να προκληθούν, τα λοιπά έξοδα π.χ. κοινόχρηστα κ.α , τα οποία ναι μεν κάποια από αυτά προβλέπονται και ορίζονται από τον νομοθέτη, όμως σε περίπτωση κατά την οποία τα συμβαλλόμενα μέλη επέλθουν σε αντιπαράθεση, η σύμβαση αυτή παίζει καθοριστικό ρόλο, καθώς μέσα από αυτή καθορίζονται υποχρεώσεις και δικαιώματα. 




Σημαντική Σημείωση: Το ανώτερο κείμενο δημιουργήθηκε για ενημερωτικούς σκοπούς. Δεν επιτρέπεται  η αναδημοσίευση, η μετάδοση, η μεταβίβαση, η αναπαραγωγή, η αναμετάδοση, η διανομή, η παρουσίαση, η μεταπώληση ή οποιαδήποτε άλλη χρήση ή αναφορά, ακόμα και αν αναφέρεται ως πηγή ο δημιουργός ή το ίδιο το κείμενο ή το ίδιο το blog.  







Πηγές:

ΚΑΘΥΣΤΕΡΟΥΜΕΝΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ ΚΑΙ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΤΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ, ανάκτηση από: http://www.lagadas.net/index.php?act=viewProd&productId=6255

Σημειώσεις σχετικά με την αγωγή εξώσεως λόγω καθυστερήσεως του μισθώματος (άρθρο 597 ΑΚ), ανάκτηση από: https://www.karagiannislawfirm.gr/%CE%B4%CE%B9%CE%BA%CE%B7%CE%B3%CE%BF%CF%81%CE%B9%CE%BA%CE%AC/astiko/2245-agogi-exoseos

Άρθρο 66 - Εισαγωγικός Νόμος Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, ανάκτηση από: Δυνατότητα σώρευσης διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου ακινήτου και αιτήματος καταδίκης για χρηματική απαίτηση από οφειλόμενα μισθώματα, Κωνσταντίνα Β. Πουρνάρα, ανάκτηση από: http://efotopoulou.gr/dinatotita-sorefsis-diatagis-apodosis-chrisis-misthiou-akinitou-ke-etimatos-katadikis-gia-chrimatiki-apetisi-apo-ofilomena-misthomata/



REALTOR REAL ESTATE BLOGS

The Blog Post is an entry (article) that you write on a blog.