Previous Next Main

Αγοραπωλησία ακινήτων στην Ελλάδα

2020-01-10 19:35:23 | Monopolion Blogger


Είναι αλήθεια, ότι οι αριθμοί των αγοραπωλησιών ακινήτων συνεχώς αυξάνονται, όπως επίσης αλήθεια είναι ότι ο κλάδος των ακινήτων θα συνεχίζει να παρουσιάζει άνοδο και ύστερα από τα  ενθαρρυντικά νέα, τα οποία εξήγγειλε ο Πρωθυπουργός, Κ. Μητσοτάκης, στο πλαίσιο της «23ης συζήτησης στρογγυλής τραπέζης με την ελληνική Κυβέρνηση», που διοργάνωσε ο Economist, τον Οκτώβριο. Μεταξύ άλλων, ανακοίνωσε την μείωση του ΕΝΦΙΑ,  την αναστολή του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα, την μείωση του φόρου κατά 40% σε εργασίες ενεργειακής και αισθητικής αναβάθμισης των υφισταμένων κτιρίων, την αναστολή για 3 χρόνια του ΦΠΑ σε όλες τις νέες οικοδομικές άδειες, αλλά και για όλες εκείνες που εκδόθηκαν από 1.1.2006 και έπειτα.

Για τους επαγγελματίες του χώρου, η αγοραπωλησία ενός ακινήτου,  είναι μια καθημερινή διαδικασία ή οποία με λίγη ή πολλή γραφειοκρατία, εκπονείται εύκολα. Γνωρίζοντας τις διαδικασίες και έχοντας ένα φάσμα συνεργατών ή γνωριμιών –δικηγόρους, συμβολαιογράφους, συνεργασίες με άλλα κτηματομεσιτικά γραφεία- μπορούν εύκολα να καθοδηγήσουν υποψήφιους αγοραστές και πωλητές, σε μία άμεση και ποιοτική αγοραπωλησία. Πολλά κτηματομεσιτικά γραφεία και επαγγελματίες του χώρου, όπως ο Σύμβουλος Ακινήτων μεγάλων επενδύσεων σε Ελλάδα και Κύπρο, κος Χρήστος Δ. Νικολάου, είναι σε θέση να καθοδηγήσουν τον εκάστοτε ενδιαφερόμενο στα βήματα που πρέπει να ακολουθήσει και στα έγγραφα που θα πρέπει να συγκεντρώσει και να καταβάλει στις αρμόδιες αρχές. Ωστόσο, για κάθε πλευρά που επιχειρεί πρώτη φορά τη σύναψη μιας τέτοιας σύμβασης, παρακάτω δίνεται μια πρώτη σφαιρική εικόνα.

Το πρώτο βήμα για την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας, είναι αυτό που εκφράζει τη βούληση της μιας μεριάς να αγοράσει ένα ακίνητο και της άλλης πλευράς να πουλήσει ένα. Η έκφραση αυτή, πολλές φορές εκδηλώνεται είτε με το να απευθυνθεί ο εκάστοτε ενδιαφερόμενος σε κάποιον επαγγελματία –κτηματομεσίτη- είτε με την ιδιωτική έρευνα αγοράς/ πώλησης.

Αφού εκδηλωθεί το ενδιαφέρον και βρεθεί το κατάλληλο ακίνητο για τον αγοραστή και ο κατάλληλος αγοραστής για τον πωλητή, ξεκινά μια σειρά διαδικασιών  για την κάθε πλευρά.


Ο ρόλος του Δικηγόρου

Η παρουσία του δικηγόρου, πλέον, δεν είναι απαραίτητη, δεν παύει όμως να είναι ιδιαίτερα βοηθητική. Έχοντας γνώση των νόμων και των απαραίτητων διαδικασιών, είναι εκείνος που θα ερευνήσει τα σχετικά με το ακίνητο στο Υποθηκοφυλακείο, θα αποτρέψει ή θα επιβεβαιώσει, πιθανά, νομικά ή πραγματικά κωλύματα (π.χ. βάρη για υποθήκες, φορολογικές εκκρεμότητες) και θα εκπροσωπήσει των αγοραστή, όπου αυτό είναι απαραίτητο. Συνήθως απαραίτητη είναι η παρουσία του όταν πρόκειται για μεγάλο όγκο αγοραπωλησιών, αλλά, όταν πρόκειται για ιδιαίτερες και συγκεκριμένες περιπτώσεις, είναι εκείνος που μπορεί να ερμηνεύσει σωστά τον νόμο, ώστε να αποφευχθούν πιθανά προβλήματα.

Αφού καταλήξουν οι δύο πλευρές στη συμφωνηθείσα τιμή αγοράς και πώλησης, είτε μόνοι τους είτε με τη βοήθεια κάποιου κτηματομεσίτη που θα καλύπτει τις ανάγκες και των δύο πλευρών, συνεχίζουν τις επόμενες διαδικασίες.


Ο ρόλος του Συμβολαιογράφου

Μολονότι, η παρουσία δικηγόρου δεν είναι υποχρεωτική, καθοριστικός είναι ο ρόλος του συμβολαιογράφου, καθώς κάθε μεταβίβαση ακινήτου γίνεται παρουσία αυτού. Για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση ακινήτου και ο αντίστοιχος τίτλος αυτού να περάσει από τον πωλητή στον αγοραστή, θα πρέπει να καταγραφεί η πράξη αυτή στα δημόσια μητρώα από τον Συμβολαιογράφο.


Ο ρόλος του Προσυμφώνου

Στο συμβολαιογραφικό γραφείο γίνεται και η σύναψη του προσυμφώνου. Ουσιαστικά ούτε το προσύμφωνο είναι υποχρεωτικό και μπορούν οι ενδιαφερόμενοι να περάσουν κατ’ ευθείαν στη σύναψη της πράξης της αγοραπωλησίας. Ωστόσο, αν υπάρχει κάποιο πρόβλημα, π.χ. χρόνου, αλλά και οι δύο πλευρές θέλουν με κάποιον τρόπο να διασφαλίσουν ότι η πράξη της αγοραπωλησίας θα συμβεί σίγουρα στο μέλλον, τότε μπορούν να προβούν στη σύναψή του. Σε αυτό αναγράφονται η τιμή και η ημερομηνία ολοκλήρωσης της αγοράς. Επιπλέον, κατά τη διάρκεια αυτού, καταβάλλεται και αναγράφεται το ποσό της προκαταβολής. Σημειώνεται εδώ ότι, σε περίπτωση που βρεθεί κάποιο κώλυμα (σχετικά με τον έλεγχο των τίτλων), επιστρέφεται το ποσόν της προκαταβολής στον αγοραστή. Σε οποιαδήποτε άλλη περίπτωση, για την οποία ο αγοραστής θέλει να ακυρώσει την συμφωνία, το ποσόν αυτό εκπίπτει.

Πηγή: https://sellmyhouserochesterny.com/

 

Α. Ο αγοραστής

Πριν την παρουσία στον συμβολαιογράφο για την ολοκλήρωση της δικαιοπραξίας, ο αγοραστής οφείλει να έχει συλλέξει έγγραφα που αφορούν:

· τα στοιχεία της αστυνομικής του ταυτότητας

· επάγγελμα

· διεύθυνση

· ΑΦΜ (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου, ο οποίος εκδίδεται από την ΔΟΥ στην οποία ανήκει ο ενδιαφερόμενος, αν έχει ήδη μπορεί μέσα από την πλατφόρμα του taxis, να εκτυπώσει ο ίδιος https://login.gsis.gr/mylogin/pages/login.jsp?contextType=external&username=string&password=secure_string&challenge_url=https%3A%2F%2Flogin.gsis.gr%2Fmylogin%2Fpages%2Flogin.jsp&ssoCookie=disablehttponly&request_id=279969897010958160&authn_try_count=0&locale=el_GR&resource_url=https%253A%252F%252Fwww1.gsis.gr%252Ftaxisnet%252Fmytaxisnet  ) και

· Δ.Ο.Υ (Δημόσια Οικονομική Υπηρεσία, ο ακόλουθος σύνδεσμος –από την Ανεξάρτητη Αρχή Εσόδων, οδηγεί σε ευρετήριο για το σε ποια Δ.Ο.Υ. μπορεί να ανήκει κανείς https://www.aade.gr/eyretirio-horikis-armodiotitas-ton-doy ) .

· Τραπεζικό Λογαριασμό σε ελληνική τράπεζα

Ιδιαίτερα σημαντικό το «Πόθεν Έσχες» του αγοραστή

 Επίσης ιδιαίτερα σημαντικό είναι ότι, ο αγοραστής θα πρέπει να γνωρίζει την αξία αγοράς του ακινήτου για να καλύψει το «Πόθεν Έσχες», δηλαδή, θα πρέπει για αγορά ακινήτου -μεγάλης αξίας- να σχηματίσει κεφάλαιο προηγουμένων ετών (της τελευταίας 15ετίας τουλάχιστον) για να μπορεί να το καλύψει. Σε διαφορετική περίπτωση, αν δεν καλύπτει την αξία αγοράς ακινήτου με το εισόδημα και το σχηματισθέν κεφάλαιο προηγουμένων ετών, θα πληρώσει πάνω στη διαφορά της τιμής κτήσης φόρο, ο οποίος είναι ανάλογος με τη κλίμακα φόρου εισοδήματος συν την προκαταβολή, η οποία προκαταβάλλεται 100% μαζί με τον φόρο που προκύπτει. 

Ο Φόρος Μεταβίβασης που καλείται να καταβάλλει ο αγοραστής

Η Υποβολή Φόρου Μεταβίβασης προς το Κράτος: η συγκεκριμένη δήλωση καταβάλλεται στη ΔΟΥ (Τμήμα Κεφαλαίου)  που ανήκει το ακίνητο και βαρύνει εξ’ ολοκλήρου τον αγοραστή. Η δήλωση συντάσσεται από τον συμβολαιογράφο, υπογράφεται από τα συμβαλλόμενα μέλη και συνοδεύεται από την αντικειμενική αξία του ακινήτου (η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου είναι η αξία που ορίζεται από την εφορία. Ακόμα και στον ίδιο τον Δήμο μπορούν να υπάρξουν αποκλείσεις τιμών, ανάλογα με τη ζώνη περιοχής που βρίσκεται το κάθε ακίνητο. Ο ακόλουθος σύνδεσμός από το Υπουργείο Οικονομικών δίνει στοιχεία για τον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών, https://www.minfin.gr/web/g.g.-demosias-periousias/pinakes-antikeimenikon-axion ). Ο φόρος καταβάλλεται εφάπαξ και είναι ανάλογος της οριζόμενης, από τους επίσημους πίνακες της εφορίας, αντικειμενικής αξίας.

Υπογραφή τελικού συμβολαίου

Αφού ο συμβολαιογράφος έχει συντάξει το συμβόλαιο και έχουν πληρωθεί τα προηγούμενα έξοδα,  υπογράφεται και από τα δύο μέλη παρουσία του πρώτου. Μετά την υπογραφή του, ο συμβολαιογράφος μεταγράφει το συμβόλαιο στο Υποθηκοφυλακείο και στο Κτηματολόγιο της περιοχής του ακινήτου (αν υπάρχει). Στη συνέχεια ο συμβολαιογράφος παραδίδει επικυρωμένα (επικυρωμένα είναι τα αντίγραφα που φέρουν μεγαρόσημο, το οποίο οικονομικά επιβαρύνεται ο αγοραστής) αντίγραφα σε αγοραστή και πωλητή. Η πράξη της αγοραπωλησία, θεωρείται ότι έχει ολοκληρωθεί όταν λάβει χώρα και η μεταγραφή στο Υποθηκοφυλακείο και στο Κτηματολόγιο. Η μεταγραφή γίνεται είτε από τον συμβολαιογράφο, είτε από τον δικηγόρο (αν υπάρχει), είτε από τον αγοραστή.

 

Αλλοδαποί αγοραστές

Αλλοδαποί αγοραστές που εκδηλώνουν ενδιαφέρον αγοράς ακινήτου για τη χώρα μας, έχουν καταρχήν το δικαίωμα αγοράς. Στην περίπτωση όπου πρόκειται για υπηκόους κρατών μελών της Ε.Ε., η διαδικασία είναι ίδια με αυτή των Ελλήνων πολιτών.

Σε περίπτωση όμως, που πρόκειται για υπηκόους τρίτων χωρών (εκτός Ε.Ε.), υπάρχουν κάποιοι περιορισμοί για αυτούς. Οι περιορισμοί, αφορούν τις χαρακτηρισμένες ως «παραμεθόριες» περιοχές των Δωδεκανήσου, Έβρου, Θεσπρωτίας, Καστοριάς, Κιλκίς, Λέσβου, Ξάνθης, Πρέβεζας, Ροδόπης, Σάμου, Φλώρινας , Χίου, οι νήσοι Θήρα και Σκύρος, καθώς και οι τέως επαρχίες Νευροκοπίου του τέως νομού Δράμας, Πωγωνίου και Κόνιτσας του τέως νομού Ιωαννίνων, Αλμωπίας και Έδεσσας του τέως νομού Πέλλης και Σιντικής του τέως νομού Σερρών (Ν.1892/1990 α.25, παρ. 1, α.26 παρ. 2 σε συνδυασμό με τις σχετικές τροποποιήσεις από τον Ν. 3978/2011 α.114).

Ωστόσο, το Ελληνικό Κράτος με τη χορήγηση σχετικής άδειας αγοράς ακινήτου επιτρέπει την σχετική δικαιοπραξία, εφόσον ο ενδιαφερόμενος συγκεντρώσει και καταβάλει τα απαιτούμενα έγγραφα. Η αίτηση αυτή χορηγείται από το Υπουργείο Εθνικής Άμυνας, ύστερα από αίτηση του ενδιαφερομένου στην επιτροπή της Αποκεντρωμένης Διοίκησης της εκάστοτε περιοχής. Τα έγγραφα που απαιτούνται και θα πρέπει να είναι επικυρωμένα και μεταφρασμένα –επισήμως- στην ελληνική γλώσσα είναι τα εξής:

·Βιογραφικό σημείωμα (πρόσφατο και σύντομο) του μελλοντικού αγοραστή

·Πρόσφατη ληξιαρχική πράξη ή πρόσφατο πιστοποιητικό γεννήσεως του ενδιαφερόμενου

·Τίτλοι κυριότητας του πωλητή του ακινήτου που πρόκειται να πωληθεί.

·Αντίγραφο ταυτότητας ή διαβατηρίου του αγοραστή

 Άδεια διαμονής στην Ελλάδα και βεβαίωση κατάθεσης δικαιολογητικών ή οποιοδήποτε έγγραφο αποδεικνύει νόμιμη είσοδο και διαμονή στην Ελλάδα

·Πρόσφατη βεβαίωση ποινικού μητρώου από την χώρα καταγωγής του υποψήφιου αγοραστή

·Επικυρωμένο τοπογραφικό διάγραμμα της περιοχής αν αφορά την αγορά οικοπέδου και σχεδιάγραμμα της περιοχής για αγορά κατοικίας. Τα διαγράμματα θα πρέπει να είναι ενταγμένα σε κάποιο κρατικό σημείο αναφοράς και να έχουν επισημασμένη τη θέση του ακινήτου σε απόσπασμα χάρτη 1:50.000 ή 1:5.000 της Γεωγραφικής Υπηρεσίας Στρατού (Γ.Υ.Σ.) ή αεροφωτογραφίας επικυρωμένης όπου θα αναφέρονται και οι γεωγραφικές συντεταγμένες του ακινήτου. Τα ανωτέρω τοπογραφικά θα φέρουν πρωτότυπη σφραγίδα και υπογραφή τοπογράφου μηχανικού ή μηχανικού άλλης αρμόδιας ειδικότητας

 

Πηγή: http://www.theactiveclass.com/tips-for-selling-an-old-property-fast/

Β.Ο πωλητής

Κατ’ αρχήν, ο ρόλος του δικηγόρου, του συμβολαιογράφου και του προσυμφώνου, καθώς και το κατά πόσο απαραίτητοι ή όχι είναι, είναι ο ίδιος  με την περίπτωση του αγοραστή. Ωστόσο, και ο πωλητής από τη μεριά του, οφείλει να προβεί σε κάποιες ενέργειες και να αποκτήσει κάποια δικαιολογητικά, προκειμένου να μπορεί να ολοκληρωθεί η εν λόγω σύμβαση.

Ενεργειακός επιθεωρητής

 Με τα όσα ορίζονται από τον Ν. 3361, ο πωλητής υποχρεούται σε έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (άρθρα 14 και 15 του ΚΕΝΑΚ). Η έκδοση αυτή θα πρέπει να ολοκληρωθεί πριν από την υπογραφή του προσυμφώνου και  του συμβολαίου.

Βεβαίωση περί μη οφειλής ΤΑΠ

Πρόκειται για το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, το οποίο εισπράττεται μέσω λογαριασμού της ΔΕΗ. Για την υποβολή της αίτησης  ο μεταβιβάζων θα πρέπει να προσκομίσει επιπλέον τον τίτλο κτήσης, το Ε9 και τον τελευταίο λογαριασμό ΔΕΗ  από τον δήμο στον οποίο βρίσκεται το ακίνητο.

Τίτλοι Ιδιοκτησίας

Φωτοαντίγραφο των τίτλων ακινήτων, προς επαλήθευση των τίτλων ιδιοκτησίας και προς έλεγχο για πιθανά νομικά κωλύματα

Σε περίπτωση που το ακίνητο είναι οικόπεδο, απαιτείται πρόσφατο τοπογραφικό, συνοδευόμενο με την υπεύθυνη δήλωση του μηχανικού που το συνέταξε.

Πιστοποιητικό μη ύπαρξης οφειλών

Ο πωλητής, χρειάζεται να απευθυνθεί στην ΔΟΥ  που ανήκει, προκειμένου να εκδώσει πιστοποιητικό για την μη ύπαρξη οφειλών προς το δημόσιο ή στο Ι.Κ.Α., αντίστοιχα, αν πρόκειται για ελεύθερο επαγγελματία.

Κτηματολογικό απόσπασμα

Βεβαίωση Μηχανικού

Βεβαίωση μηχανικού για την μη ύπαρξη αυθαιρέτων κατασκευών στο ακίνητο

 

Τέλος, ολοκληρώνεται η συμβολαιογραφική πράξη ενώπιον του συμβολαιογράφου, όπου ο τελευταίος καταβάλει στον πωλητή και ένα επικυρωμένο αντίγραφο. Όπως ήδη αναφέρθηκε και την περίπτωση του αγοραστή, η πράξη θεωρείται ότι έχει ολοκληρωθεί, αφού γίνει και η μεταγραφή σε Υποθηκοφυλακείο και Κτηματολόγιο. 


 Σημαντική Σημείωση: Το ανώτερο κείμενο δημιουργήθηκε για ενημερωτικούς σκοπούς. Δεν επιτρέπεται  η αναδημοσίευση, η μετάδοση, η μεταβίβαση, η αναπαραγωγή, η αναμετάδοση, η διανομή, η παρουσίαση, η μεταπώληση ή οποιαδήποτε άλλη χρήση ή αναφορά, ακόμα και αν αναφέρεται ως πηγή ο δημιουργός ή το ίδιο το κείμενο ή το ίδιο το blog.  









Πηγές: 


Αγορά ακινήτων από αλλοδαπούς σε παραμεθόριες ή μη περιοχές της Ελλάδας, Δημήτριος Χ. Καραγιάννης  ανάκτηση από, www.karagiannislawfirm.gr: https://www.karagiannislawfirm.gr/diafora/192-2011-04-18-13-31-29

ΦΕΚ Α’ 89 19/05/2008, Ν. 3661 παρ.6, ανάκτηση από: http://www.ypeka.gr/LinkClick.aspx?fileticket=yJy1TVyRqoo%3D&tabid=338&language=el-GR

Κανονισμός Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων, ανάκτηση από: http://www.opengov.gr/minenv/?p=202



REALTOR REAL ESTATE BLOGS

The Blog Post is an entry (article) that you write on a blog.